Gratis MJOP-software: wat bestaat er echt? (2026)

Gratis MJOP-software bestaat echt: een handvol Excel-templates, één gratis VvE-tool en de proefperiodes van betaalde pakketten. Voor één of twee meerjarenonderhoudsplannen per jaar kom je daar een heel eind mee. De grenzen zitten in kostenkengetallen, indexering en rapportage, en die grenzen bereik je sneller dan je denkt.

Dit artikel zet op een rij wat er gratis is, wat je ermee kunt, waar het vastloopt en wat betaalde MJOP-software werkelijk kost. Geschreven voor zelfstandig bouwkundig inspecteurs die MJOP’s opleveren aan opdrachtgevers, en net zo bruikbaar voor de kleine VvE die het zelf wil doen.

Wat zoek je eigenlijk: gratis software, een Excel-template of een gratis MJOP?

Wie op “gratis MJOP-software” zoekt, bedoelt meestal een van drie dingen. Die drie worden op vrijwel elke pagina over dit onderwerp door elkaar gehaald, dus eerst de ontwarring:

1. Gratis software: een programma waarmee je zelf een meerjarenonderhoudsplan (MJOP) opstelt en bijhoudt, zonder abonnement.
2. Een gratis template: een Excel- of Google Sheets-bestand met een voorgebouwde structuur, dat je zelf vult en doorrekent.
3. Een gratis MJOP: een compleet plan dat iemand anders voor je opstelt, zonder kosten. Dat bestaat niet. Een MJOP laten opstellen is dienstverlening: er komt doorgaans een conditiemeting volgens NEN 2767 aan te pas, en die kost tijd van een professional.

De verwarring ontstaat doordat “wat kost een MJOP”-pagina’s twee totaal verschillende kostenposten op één hoop gooien: het software-abonnement waarmee je het plan zelf maakt, en het tarief van een bureau dat het plan voor je opstelt. Dit artikel gaat over de eerste. Voor de tweede, inclusief tarieven en de afweging uitbesteden of zelf doen, lees je wat een MJOP opstellen kost.

Deze gratis MJOP-opties bestaan er echt

Na het afstruinen van de markt blijven er drie categorieën over die werkelijk gratis zijn.

1. MJOP in Excel: templates en spreadsheets

De meest gebruikte route. Er circuleren gratis MJOP Excel-templates van templatesites en onderhoudsbedrijven, en daarnaast betaalde templates (eenmalig enkele tientjes) met meer voorgebouwde formules, zoals een horizon tot 30 jaar en draaitabellen per bouwdeel.

Een goede template bevat minimaal: een elementenlijst per bouwdeel, kolommen voor cyclus en laatste uitvoeringsjaar, een kostenraming per maatregel en een optelling per jaar. Je kunt zo’n opzet ook zelf bouwen; reken dan op een paar avonden werk voordat de formules kloppen.

2. MJOP Manager van THA Diensten

De enige echt gratis, speciaal voor dit doel gebouwde tool die we in de Nederlandse markt vonden. MJOP Manager is ontwikkeld door THA Diensten, een onderhoudsbedrijf, en richt zich op VvE’s die hun eigen plan willen beheren. De tool ondersteunt het vastleggen van conditiescores volgens de NEN 2767-systematiek en het bijhouden van geplande werkzaamheden.

Wees je er wel van bewust dat gratis tools van onderhoudsbedrijven een commerciële logica hebben: de aanbieder biedt desgewenst ook de uitvoering van het onderhoud aan. Dat is legitiem, maar weeg het mee als je als onafhankelijk inspecteur of VvE-bestuur neutraal advies wilt.

3. Gratis proefperiodes en demo-omgevingen van betaalde pakketten

Vrijwel elke betaalde aanbieder biedt een proefperiode of demo-omgeving. Voor een eenmalig MJOP is dat zelden een oplossing: een plan met een horizon van 10 tot 30 jaar wil je over vijf jaar kunnen actualiseren, en dan is je proefperiode allang verlopen. Als kennismaking met de werkwijze van een pakket zijn proefperiodes wel precies waarvoor ze bedoeld zijn.

Wat kun je met Excel of een gratis tool prima doen?

Hier past eerlijkheid: voor een flink deel van de gebruikers is gratis gewoon genoeg.

Excel is prima als je één of twee MJOP’s per jaar maakt. Een rijtjeswoningcomplex of een kleine VvE met zes appartementen heeft geen honderden elementen. De cycli zijn overzichtelijk, de bedragen zijn behapbaar en één persoon houdt het bestand bij. Een zorgvuldig gevulde spreadsheet met een optelling per jaar voldoet dan als onderbouwing van het reservefonds.

Wat goed gaat met een template of gratis tool:

• De structuur neerzetten: elementen, cycli, kostenregels en een jaartotaal.
• Eén gebouw bijhouden: zolang er één versie van het bestand bestaat en één persoon het beheert.
• De jaarvergadering informeren: een nette draaitabel per jaar is voor een kleine VvE voldoende om de jaarlijkse reservering te onderbouwen.
• Leren hoe een MJOP in elkaar zit: wie eerst zelf een plan in Excel heeft gebouwd, begrijpt daarna elke softwareofferte beter.

Lees ook: hoe je stap voor stap van conditiemeting naar compleet plan komt, staat in meerjarenonderhoudsplan opstellen.

Waar lopen gratis opties vast voor professioneel gebruik?

Zodra je MJOP’s beroepsmatig oplevert, of zodra het gebouw complexer wordt, duiken dezelfde vijf problemen op.

1. Geen kostenkengetallen. Betaalde pakketten koppelen maatregelen aan actuele kengetallen per eenheid: wat kost een vierkante meter dakbedekking vervangen, wat kost schilderwerk per strekkende meter kozijn. In Excel en gratis tools moet je elke prijs zelf opzoeken en actueel houden. Dat is bij één gebouw te doen; bij elke volgende opdracht doe je hetzelfde opzoekwerk opnieuw, en verouderde prijzen sluipen er ongemerkt in.

2. Geen indexering. Een MJOP kijkt 10 tot 30 jaar vooruit. Zonder automatische inflatiecorrectie staat de dakvervanging van jaar 18 voor het prijspeil van vandaag in je plan, en is je reserveringsadvies structureel te laag. In Excel kun je indexering zelf inbouwen, maar dit is precies het soort formulewerk waar fouten in ontstaan die niemand opmerkt.

3. Geen koppeling met de conditiemeting. Professionele MJOP’s zijn doorgaans gebaseerd op een NEN 2767-conditiemeting. In een losse spreadsheet voer je de uitkomsten van die meting handmatig over: elke conditiescore, elk gebrek, elke foto-referentie. Dat overtypen kost uren per project en is een bekende foutenbron.

4. Geen rapport in je huisstijl. Een opdrachtgever die betaalt voor een MJOP verwacht een opgemaakt document: logo, samenvatting, grafieken, begroting per jaar. Uit Excel komt een werkblad. Je kunt er handmatig een rapport van maken in Word, maar dan ben je per project een dagdeel aan het knippen en plakken, bij elke actualisatie opnieuw.

5. Foutgevoelig bij meerdere projecten. Het echte breekpunt voor inspecteurs. Tien opdrachtgevers betekent tien spreadsheets met elk hun eigen versiegeschiedenis, formulevarianten en prijspeil. Eén doorgesleepte formule die net één rij te kort schiet, en de begroting van een klant klopt niet meer. Spreadsheetfouten zijn goed gedocumenteerd en berucht, juist omdat ze onzichtbaar zijn tot iemand erop rekent.

Voor een kleine VvE met één gebouw zijn deze beperkingen te overzien. Voor een inspecteur die MJOP’s als product levert, zijn ze de reden dat gratis uiteindelijk duurder is dan betaald: je betaalt in uren en in risico.

Wat kost betaalde MJOP-software? (en wat kost een MJOP laten opstellen?)

De twee kostenposten die vrijwel elke pagina over dit onderwerp door elkaar haalt, hier netjes uit elkaar.

Software-abonnementen: de marktrange

De Nederlandse markt voor MJOP-software loopt uiteen van lichte instapmodules tot volledige vastgoedbeheerpakketten, en de meeste leveranciers publiceren geen tarieven: je vraagt een offerte aan. Let daarom vooral op het prijsmodel. Er zijn abonnementen per maand of per jaar, licenties per gebruiker, VvE-tools die per appartement of per complex afrekenen, en pakketten waar het MJOP een module van een groter systeem is.

Drie dingen bepalen het werkelijke kostenplaatje, meer dan het bedrag op de offerte: het minimum aantal licenties (sommige pakketten verkopen er minimaal twee), wat er in de instapprijs zit (kengetallenbibliotheken zijn soms een betaalde aanvulling) en de opzegtermijn. Reken elke offerte door op je eigen volume: hoeveel MJOP’s maak je per jaar, en hoeveel uur uitwerktijd bespaart het pakket je per plan.

Een MJOP laten opstellen: een andere kostenpost

Een bureau of inspecteur die het complete plan voor je opstelt, rekent geen abonnement maar een projectprijs. Daar zit de conditiemeting, de kostenraming en het opgemaakte rapport bij in. De tarieven en de afweging tussen uitbesteden, software en zelf doen staan in wat kost een MJOP opstellen; de prijzen per inspectietype vind je in de prijsgids voor gebouwinspecties.

Wie beide kostenposten door elkaar haalt, vergelijkt appels met peren: een maandabonnement lijkt duur naast een eenmalig MJOP van een bureau, tot je bedenkt dat de software-route elke actualisatie en elk volgend gebouw vrijwel gratis maakt, en de bureau-route elke vijf jaar opnieuw de volle projectprijs kost.

Gratis of betaald: zo kies je als inspecteur of kleine VvE

De keuze hangt af van twee vragen: hoeveel MJOP’s maak je per jaar, en levert iemand anders er geld voor in ruil?

Kies gratis (Excel of een gratis tool) als:

• je één of twee MJOP’s per jaar maakt, voor je eigen gebouw of VvE
• het gebouw overzichtelijk is: geen lift, geen bijzondere installaties, geen monumentstatus
• niemand buiten de VvE het rapport hoeft te accepteren, of de bank genoegen neemt met een nette spreadsheet-onderbouwing
• je de tijd hebt om prijzen zelf op te zoeken en de formules te controleren

Kies betaalde software als:

• je MJOP’s aan opdrachtgevers levert: dan zijn kengetallen, indexering en een rapport in huisstijl geen luxe maar je product
• je meer dan een paar gebouwen bijhoudt
• het MJOP gekoppeld moet zijn aan een professionele NEN 2767-conditiemeting
• actualisaties terugkerend werk zijn: elke vijf jaar een herijking is bij software een middag werk, bij een spreadsheet een project

Lees ook: welke betaalde pakketten er zijn en voor wie ze passen, staat in beste MJOP-software.

Kies laten opstellen als:

• de kennis en tijd intern ontbreken, of het gebouw zo complex is dat je specialistische kennis nodig hebt

Voor een VvE is er nog een financiële kant: een MJOP dat de werkelijke onderhoudsbehoefte aantoont, valt vaak gunstiger uit dan de vuistregel van 0,5 procent van de herbouwwaarde. Hoe die vergelijking uitpakt, lees je in VvE-reservefonds berekenen.

Lees ook: wat er voor een VvE verder bij inspectie en onderhoudsplanning komt kijken, staat in VvE-inspectie en MJOP.

MJOP als onderdeel van je inspectieworkflow

Er is nog een manier om naar de kostenvraag te kijken, en die wordt in de gratis-of-betaald-discussie meestal overgeslagen: waar komt de data van je MJOP vandaan?

Voor een inspecteur is het MJOP geen los document maar het resultaat van een conditiemeting. Je loopt het gebouw door, legt per element de conditie en de gebreken vast, en vertaalt die data naar een onderhoudsplanning met begroting. In een spreadsheet-workflow zijn dat twee gescheiden werelden: eerst de opname, dan uren overtypen.

In Kadero zijn die twee werelden één workflow. Je fotografeert het bouwdeel en Kadero herkent welk element het is. Je bevindingen spreek je per element in, op locatie of achteraf, en foto’s en spraak leg je ook zonder verbinding vast. Uit de conditiescores en de herstelkosten per element stelt Kadero automatisch het meerjarenonderhoudsplan met begroting samen, over een planningshorizon die je per project instelt, tot 30 jaar. Het rapport lever je op als PDF in je eigen huisstijl: logo, merkkleuren, lettertype en voettekst. Kostenkengetallen breng je zelf mee: je eigen kostenbibliotheek importeer je uit PDF, CSV of XLSX.

Eerlijk is ook: Kadero genereert een MJOP per gebouw of project. Voor het aggregeren van een complete vastgoedportefeuille over tientallen panden is het minder geschikt; daar zijn de zwaardere beheerpakketten voor. Voor de zelfstandig inspecteur die per opdracht een conditiemeting plus MJOP oplevert, is per project precies het punt.

Zien hoe een conditiemeting een MJOP wordt? Plan een demo en neem een eigen project mee. We bekijken samen of het bij je werkwijze past.

Veelgestelde vragen over gratis MJOP-software

Is er gratis MJOP-software beschikbaar?

Ja. Er zijn gratis Excel-templates, de gratis tool MJOP Manager van THA Diensten (gericht op VvE’s) en gratis proefperiodes van betaalde pakketten. Voor één of twee eenvoudige MJOP’s per jaar volstaan die opties. Kostenkengetallen, automatische indexering en rapportage in huisstijl ontbreken, en daar lopen professionele gebruikers op vast.

Wat kost MJOP-software per maand?

De meeste leveranciers publiceren geen tarieven; prijzen zijn op aanvraag en hangen af van je volume en het aantal gebruikers. De modellen verschillen wel zichtbaar: abonnementen per maand of per jaar, licenties per gebruiker en VvE-tools die per appartement afrekenen. Vraag bij een offerte altijd na wat er in de instapprijs zit en wat het minimum aantal licenties is.

Is Excel goed genoeg om zelf een MJOP te maken?

Voor één of twee MJOP’s per jaar van een overzichtelijk gebouw: ja. Een zorgvuldig gevulde spreadsheet met elementen, cycli, kostenregels en een jaartotaal is een bruikbare onderbouwing voor een kleine VvE. Excel wordt een risico zodra je meerdere projecten bijhoudt, prijzen moet indexeren over een lange horizon of een opgemaakt rapport aan een betalende opdrachtgever levert.

Wat is het verschil tussen MJOP-software kosten en een MJOP laten opstellen?

MJOP-software is een abonnement waarmee je het plan zelf maakt en actueel houdt. Een MJOP laten opstellen is een eenmalige projectprijs waarvoor een bureau of inspecteur de conditiemeting uitvoert en het complete plan levert. De tarieven voor dat laatste staan in ons artikel over een meerjarenonderhoudsplan opstellen.

Welke gratis MJOP-software is er voor een kleine VvE?

MJOP Manager van THA Diensten is de bekendste echt gratis optie, gebouwd voor VvE’s die hun plan zelf beheren, met ondersteuning voor de NEN 2767-systematiek. Het alternatief is een gratis of goedkope Excel-template. Houd er bij gratis tools van onderhoudsbedrijven rekening mee dat de aanbieder een commercieel belang heeft bij de uitvoering van het onderhoud.

Kan ik als ZZP-inspecteur met gratis software MJOP-opdrachten aannemen?

Het kan, maar het schaalt niet. Zonder kengetallenbibliotheek zoek je per opdracht alle prijzen zelf op, zonder koppeling met je conditiemeting typ je elke opname over, en zonder huisstijlrapportage bouw je per project handmatig een document. Vanaf enkele MJOP-opdrachten per jaar verdient software die de conditiemeting direct doorvertaalt naar het plan zichzelf terug in uren.