NHG bouwkundig rapport: wanneer verplicht en wat erin moet

Een NHG bouwkundig rapport is een bouwkundig rapport in de vaste vorm die Nationale Hypotheek Garantie (NHG) voorschrijft: het Model Bouwkundig Rapport uit bijlage 3 van de Voorwaarden en Normen. Het is nodig bij een lening met NHG als het taxatierapport achterstallig onderhoud laat zien dat snel hersteld moet worden en meer kost dan 10% van de marktwaarde, of als het een slechte bouwkundige staat of de noodzaak van nader onderzoek laat zien. De keuring zelf is een gewone bouwkundige keuring. Wat vastligt, zijn de bouwdelen die je in elk geval bekijkt en de indeling van het rapport: per bouwlaag, met een actiecode per gebrek en drie gescheiden kostenposten.

Hieronder lees je als inspecteur wanneer het rapport nodig is, wie het model moet volgen, wat er precies in staat en waar je als inspecteur op let bij de kosten.

Wanneer is een NHG bouwkundig rapport verplicht?

Het taxatierapport bepaalt het. Voor een lening met NHG moet de koper een bouwkundig rapport laten opstellen als uit het taxatierapport een van deze drie situaties blijkt:

1. er is achterstallig onderhoud dat snel hersteld moet worden, en de directe kosten die de taxateur schat zijn gemiddeld meer dan 10% van de marktwaarde vrij van huur en gebruik;
2. er is nader bouwkundig onderzoek nodig;
3. de bouwkundige staat van de woning is slecht.

Die grens van 10% geldt dus alleen voor het achterstallig onderhoud. Het percentage staat in de Voorwaarden en Normen zelf; het model van bijlage 3 noemt alleen de drie situaties. Nader onderzoek en een slechte staat zijn aparte redenen, zonder bedrag. Wat telt, is wat de taxateur in het taxatierapport vastlegt. Blijkt daar geen van de drie situaties uit, dan is een NHG-rapport niet nodig. Een koper kan natuurlijk zelf een keuring laten doen. Hoe de keuring in het hele aankoopproces past, staat in bouwkundige keuring bij woningaankoop.

Wie moet het model van bijlage 3 volgen?

Bijna iedereen. Alleen een rapport van de gemeente of van Vereniging Eigen Huis is vrij van vormvoorschriften. Stelt een ander bureau of een zelfstandige inspecteur het rapport op, dan volgt dat rapport het Model Bouwkundig Rapport van NHG.

Je mag de klant daarnaast je eigen rapport geven, ook als dat uitgebreider is. Dan vat je de gegevens die voor de NHG-aanvraag tellen samen in het model. Werk je volgens NTA 8060, dan blijft dat keuringsrapport dus je eigen rapport, en komt het NHG-model erbij. Wat NTA 8060 zelf vraagt, lees je in de uitleg van NTA 8060.

Op pagina 1 van het model vul je onder Keuringsinstantie ook in als wat je bureau staat ingeschreven. Het model geeft vier keuzes: (bouwkundig) schade-expertisebureau, architectenbureau, bouwkundig adviesbureau of aannemersbedrijf.

Wat staat er in het Model Bouwkundig Rapport?

Het model is een formulier met een vaste opbouw. Dit zijn de onderdelen:

De bouwdelen en hun codes

Het model werkt met een vaste checklist. Deze bouwdelen bekijk je in elk geval, omdat gebreken eraan duur kunnen zijn:

Grote kostenposten bij een bouwdeel dat niet in de lijst staat, zet je onder Diversen. Daar horen ook gebreken aan bouwdelen die niet in de lijst staan, als ze de veiligheid, gezondheid of het gebruik raken. Je beoordeelt alleen wat zichtbaar is. Over de fundering of de riolering kun je dus vaak geen oordeel geven. Vind je specialistisch onderzoek nodig, dan zet je dat bij de opmerkingen.

Per gebrek: actiecode en kostenverdeling

Bij elk gebrek noteer je waar het zit en wat er mis is, en kies je een actie:

• S: slopen
• H: herstellen
• V: vervangen
• N: nieuw aanbrengen
• O: overig, met een toelichting

Bij een appartement of ander gestapeld gebouw vul je ook de kostenverdeling in, de K.v. in procenten. Die geeft aan welk deel van de totale kosten bij deze woning hoort, op basis van de splitsingsakte of je eigen inschatting. Het voorbeeld uit het model: herstel van € 10.000 bij vier appartementen geeft een K.v. van 25%, dus € 2.500 voor deze woning.

Lees ook: hoe een compleet keuringsrapport is opgebouwd, zie je in het inspectierapport voorbeeld.

Welke kosten zet je waar?

Het model houdt drie soorten kosten strikt gescheiden:

Voor alle drie gelden dezelfde rekenregels:

• je rekent met aannemersprijzen, niet met doe-het-zelfwerk;
• de bedragen zijn inclusief btw;
• je gaat uit van herstel en niet van complete vervanging, als herstel mogelijk en economisch verantwoord is;
• je gaat ervan uit dat de aannemer achter elkaar door kan werken;
• stut-, sloop- en steigerwerk en vervolgschade neem je niet op.

Schat dus zoals een aannemer zou offreren. Een verbeterwens van de koper, zoals een nieuwe keuken, hoort niet bij de direct noodzakelijke kosten. Komt die daar toch terecht, dan klopt het totaal van de woning niet meer.

Lees ook: wat een keuring de koper kost en wat erin zit, staat in bouwkundige keuring kosten.

Checklist voor je het rapport verstuurt

• Pagina 1 is volledig: aanvrager, keuringsinstantie met KvK-nummer en inschrijving, woning, datum inspectie en je handtekening
• Elk gebrek staat onder de juiste code, bij de algemene bouwdelen of bij de juiste bouwlaag
• Elk gebrek heeft een actiecode; bij V kun je uitleggen waarom herstel niet kan of niet verantwoord is
• Bij een appartement staat bij elk gemeenschappelijk gebrek een K.v.
• Direct, op termijn en verbetering staan gescheiden; de verbetering telt niet mee in het totaal van de woning
• Bij op termijn noodzakelijke kosten zit het onderhoudsplan bij het rapport, bij verbetering het verbeterplan of de offerte
• De bedragen zijn aannemersprijzen inclusief btw
• Advies voor specialistisch onderzoek staat bij de opmerkingen

Een NHG-rapport maken in Kadero

In Kadero is de NHG-bijlage een instelling per rapporttype. Staat die aan, dan krijgt het rapport van je bouwkundige keuring een hoofdstuk met de bijlage NHG: pagina 1 van het model met de verzamelstaat, de keuringsresultaten voor de algemene bouwdelen en per bouwlaag, en het programma van eisen. Je maakt dus één opname en genereert één rapport, met het model erin, zonder apart formulier achteraf. Wil een geldverstrekker het model los ontvangen, dan neem je de NHG-pagina’s apart uit de pdf.

Vastleggen werkt zonder verbinding op iOS en Android: je maakt foto’s en spreekt je bevindingen in. Zodra er weer internet is, synchroniseert alles en genereert Kadero de rapporttekst, met conditiescores en gebreken. Een bevinding corrigeer je op locatie met je stem. Het rapport kijk je daarna na en werk je af in de doorlopende webeditor. Daar kies je per bevinding de actiecode, bij een bevinding die per bouwlaag telt ook de bouwlaag, en per kostenpost of die direct, op termijn of als verbetering meetelt. Kies je vervangen, dan wijst Kadero je erop dat het model van herstel uitgaat zolang dat kan.

Je inschrijving als keuringsinstantie stel je één keer in bij je organisatie, en je handtekening bij je profiel. De kostenverdeling vul je per inspectie in. Voor je afrondt, controleert Kadero of de bevindingen die per bouwlaag tellen een bouwlaag hebben. Je levert het rapport op als pdf in je eigen huisstijl; de NHG-pagina’s houden de vorm van het model aan. Meer over de keuring in Kadero lees je op de pagina over software voor de bouwkundige keuring.

Veelgestelde vragen

Wanneer vraagt NHG om een bouwkundig rapport?

Als het taxatierapport laat zien dat er achterstallig onderhoud is dat snel hersteld moet worden en gemiddeld meer kost dan 10% van de marktwaarde vrij van huur en gebruik, dat er nader bouwkundig onderzoek nodig is, of dat de bouwkundige staat slecht is.

Wat is NHG bijlage 3?

De bijlage bij de Voorwaarden en Normen van NHG waarin het Model Bouwkundig Rapport staat. Het is een formulier met de administratieve gegevens, de verzamelstaat, de keuringsresultaten per bouwdeel en per bouwlaag, en het programma van eisen en aanbevelingen. NHG publiceert het model op nhg.nl.

Mag ik mijn eigen rapport gebruiken voor NHG?

Je mag de klant je eigen rapport geven, maar voor de NHG-aanvraag vat je de gegevens samen in het model van bijlage 3. Alleen een rapport van de gemeente of van Vereniging Eigen Huis is vrij van vormvoorschriften.

Is een NHG-rapport hetzelfde als een NTA 8060-keuring?

Nee. NTA 8060 beschrijft hoe je een bouwkundige keuring uitvoert en rapporteert. Het NHG-model schrijft voor in welke vorm de gegevens naar de geldverstrekker gaan. Een keuring volgens NTA 8060 kan de basis zijn voor de NHG bouwkundige keuring en het rapport volgens het model.

Welke kosten tellen mee in het totaal van de woning?

De direct noodzakelijke en de op termijn noodzakelijke kosten: het totaal van de algemene bouwdelen plus het totaal van elke bouwlaag. De kosten voor verbetering staan op een eigen regel en tellen niet mee.

Zijn de kosten van een NHG-keuring aftrekbaar?

Meestal wel, als de keuring nodig was om de lening te krijgen, zoals bij een NHG-rapport dat de geldverstrekker vraagt. De kosten tellen dan mee als financieringskosten van de eigen woning. Een keuring die de koper vrijwillig laat doen, is niet aftrekbaar.

Zien hoe een NHG-rapport uit je eigen opname komt? Plan een demo en neem een keuring mee waar je mee bezig bent.