Asbest bij een bouwkundige keuring: wat meld je als inspecteur?

Een bouwkundige keuring is geen asbestonderzoek. Zie je materiaal dat asbest kan bevatten, dan meld je het in het rapport als asbestverdacht en adviseer je een asbestinventarisatie. Of het echt asbest is, kun je met het blote oog niet vaststellen: dat blijkt pas uit een monster dat in een laboratorium is onderzocht. Schrijf dus nooit “asbest” als feit op zonder onderzoeksresultaat, en sla het ook nooit over omdat je het niet zeker weet.

Wat zegt NTA 8060 over asbest?

NTA 8060 gaat over de methode van de bouwtechnische keuring. Een asbestinventarisatie hoort daar niet bij; een bureau kan die wel als aparte module naast de keuring aanbieden. Dat betekent niet dat je asbest kunt negeren. De norm zegt er drie dingen over:

• Asbest is geen gebrek, maar het telt wel mee. De keuring brengt gebreken in kaart. Asbest valt daar niet onder, maar het kan normaal gebruik van de woning wel in de weg staan, bijvoorbeeld als de koper wil verbouwen.
• Asbestverdacht materiaal meld je. Tref je het aan, dan maak je er melding van en adviseer je een asbestinventarisatie te laten uitvoeren. Bij daken met beplating en bij goten en hemelwaterafvoeren noemt de norm asbestverdacht materiaal ook in de voorbeelden.
• Gericht zoeken naar asbest kun je uitsluiten. In de voorbeeldlijst van uitsluitingen voor je algemene voorwaarden staat de controle op asbestverdachte of asbesthoudende toepassingen. Zet die uitsluiting erin, dan weet je opdrachtgever dat je niet actief naar asbest zoekt.

Zo lees ik die twee samen: de uitsluiting gaat over actief onderzoek, en wat je ziet, meld je nog steeds, want dat vraagt de norm. Een uitsluiting in je voorwaarden dekt dus niet het asbestverdachte materiaal dat je wel zag en niet noemde.

Lees ook: hoe een keuring volgens NTA 8060 verder werkt, van opnamelijst tot herstelkosten, staat in de uitleg van NTA 8060.

Verdacht, bevestigd of niet beoordeeld

In het rapport maakt het veel uit welk woord je kiest. Een koper leest “asbest” anders dan “asbestverdacht”.

Twijfel je, schrijf dan asbestverdacht. Een verdenking die na onderzoek meevalt, kost de koper een inventarisatie. Asbest dat je zag maar niet noemde, kost de koper veel meer en jou je geloofwaardigheid.

Lees ook: hoe je onderdelen vastlegt waar je niet bij kon, staat in niet bereikbaar bij een bouwkundige keuring.

Waar je asbestverdacht materiaal tegenkomt

Deze lijst is niet uit de norm. Het zijn plekken waar inspecteurs het in de praktijk vaak tegenkomen, vooral in gebouwen van vóór 1994; het toepassingsverbod ging op 1 juli 1993 in. Het bouwjaar is een aanwijzing, geen harde grens. Bij een woning van daarna is de kans kleiner, maar een eerdere verbouwing met oud materiaal kan er altijd zijn.

• Golfplaten op een schuur, garage of aanbouw
• Dakbeschot of onderplaten aan de binnenkant van het dak
• Gevelbeplating en gevelpanelen
• Vensterbanken
• Rioolstandleidingen
• Rookgasafvoeren en schoorsteenkanalen
• Isolatie rond oude cv-leidingen en ketels
• Vinyl vloerbedekking

Kijk bij elk van deze plekken ook naar de staat. Een gebroken golfplaat of een afgebrokkelde rand is iets anders dan een gave plaat. Noem dat apart, want beschadigd materiaal gaat bij het vervolgonderzoek voor.

Asbestverdacht in je rapport: zo schrijf je het op

Gebruik voor elke asbestverdachte toepassing dezelfde opbouw. Dan is het voor de koper herkenbaar en kun je later laten zien wat je wel en niet hebt gezegd.

1. Waar: het onderdeel en de plek in of bij de woning.
2. Wat je zag: het materiaal en de staat ervan, heel of beschadigd.
3. Waarom verdacht: het uiterlijk en het bouwjaar, en dat het niet is onderzocht.
4. Het advies: een asbestinventarisatie door een gecertificeerd asbestinventarisatiebureau, voordat er aan het materiaal wordt gewerkt of gesloopt.
5. De foto: een overzicht en een detail, zodat bij een inventarisatie duidelijk is waar gekeken moet worden.

Een uitgewerkt voorbeeld, verzonnen om de opbouw te laten zien:

Dak berging, achtertuin: golfplaten van vezelcementachtig materiaal, aan de achterzijde een gebroken plaat. Gezien het bouwjaar van de berging zijn de platen asbestverdacht; er is geen onderzoek naar gedaan. Wij adviseren een asbestinventarisatie te laten uitvoeren voordat de platen worden bewerkt, verwijderd of vervangen. De gebroken plaat verdient daarbij voorrang.

Schrijf er geen herstelkosten bij alsof het een gebrek is, tenzij je bureau dat zo afspreekt. Wat verwijderen kost, hangt af van wat de inventarisatie vindt.

Bespreek het vooraf, niet achteraf

Veel discussie over asbest ontstaat doordat de koper niet wist wat een keuring wel en niet doet. Dat voorkom je zo:

• Zet de uitsluiting van asbestonderzoek in je algemene voorwaarden en in de afbakening van het rapport.
• Noem in je opdrachtbevestiging dat je asbestverdacht materiaal meldt als je het ziet, en dat een inventarisatie een apart onderzoek is.
• Vraag de makelaar of verkoper of er een asbestinventarisatierapport is. Ligt dat er, dan kun je naar de uitkomst verwijzen.
• Je hoeft de koper niet voor elke verdenking tijdens de keuring te bellen. Het staat in het rapport, met het advies; daar beslist de koper op. Heeft de koper een korte termijn voor de ontbindende voorwaarde, lever het rapport dan op tijd.

Lees ook: wat een koper van de keuring zelf mag verwachten, staat in bouwkundige keuring bij woningaankoop.

Asbest vastleggen in Kadero

Bij een keuring of conditiemeting geef je in Kadero per bevinding aan of er asbest in het spel is: Verdacht of Bevestigd. Dat doe je op je telefoon bij de bevinding, en je past het later aan in de webeditor. Zeg je in je ingesproken bevinding dat iets asbestverdacht is, dan kan Kadero de status al voor je invullen; je controleert hem zelf. Kies je Bevestigd, dan krijg je de melding om dat te onderbouwen met een onderzoeksresultaat, omdat het zo in het rapport komt.

Alle bevindingen met een asbeststatus komen samen in een eigen hoofdstuk, Asbest en asbestverdachte materialen: per bouwdeel de status, je waarneming en een foto. Het hoofdstuk sluit af met het advies om de materialen vóór sloop- of renovatiewerk te laten onderzoeken door een gecertificeerd inventarisatiebureau, waarbij beschadigd materiaal voorrang heeft. Heb je geen asbest aangemerkt, dan staat het hoofdstuk niet in het rapport. Houtaantasting leg je ook per bevinding vast: je kiest houtworm, boktor, zwam of houtrot, en ook die bevindingen krijgen een eigen hoofdstuk. Sporen van houtworm en boktor vraagt de norm je eveneens te vermelden.

Een bevinding corrigeer je op locatie met je stem. Het rapport kijk je daarna na en werk je af in de doorlopende webeditor, en je levert het op als pdf in je eigen huisstijl.

Veelgestelde vragen

Mag een bouwkundig inspecteur vaststellen dat iets asbest is?

Niet op het oog. Of materiaal asbest bevat, blijkt pas uit laboratoriumonderzoek van een monster, en dat hoort niet bij een bouwkundige keuring. Je schrijft dus asbestverdacht en adviseert een asbestinventarisatie. Alleen als er al een onderzoeksresultaat is, kun je asbest als bevestigd noemen, met de bron erbij.

Hoort asbest bij een keuring volgens NTA 8060?

Een asbestinventarisatie niet; die kan een bureau als aparte module aanbieden. Maar zie je asbestverdacht materiaal, dan vraagt de norm je om het te melden en een asbestinventarisatie te adviseren. Gericht zoeken naar asbest kun je in je algemene voorwaarden uitsluiten.

Wat is het verschil tussen asbestverdacht en asbesthoudend?

Asbestverdacht betekent dat het materiaal asbest kan bevatten, gezien het uiterlijk en het bouwjaar, maar dat het niet is onderzocht. Asbesthoudend betekent dat onderzoek heeft aangetoond dat er asbest in zit. In een keuringsrapport is asbestverdacht bijna altijd het juiste woord.

Moet ik bij elke woning van vóór 1994 asbest noemen?

Je meldt wat je ziet. Het bouwjaar alleen maakt nog geen bevinding, maar het is wel een reden om in de afbakening van je rapport te zetten dat je niet naar asbest hebt gezocht en dat het in woningen van die leeftijd kan voorkomen. Zo weet de koper dat ook materiaal dat je niet zag, niet uitgesloten is.

Wie doet een asbestinventarisatie na jouw advies?

Een gecertificeerd asbestinventarisatiebureau. Dat neemt monsters, laat ze onderzoeken en legt in een rapport vast waar asbest zit en om wat voor materiaal het gaat. Adviseer de koper om dat te laten doen voordat er verbouwd of gesloopt wordt.

---

Zien hoe je asbestverdacht materiaal in Kadero vastlegt en in het rapport krijgt? Plan gerust een demo en neem een eigen project mee.