Niet bereikbaar bij een bouwkundige keuring: wat zet je in het rapport?

Wat je bij een bouwkundige keuring niet kunt zien en ook niet kunt bereiken, kun je niet beoordelen. Kun je er niet bij maar zie je het wel, dan beoordeel je wat zichtbaar is. Wat je niet kon beoordelen, zet je wel in het rapport: per onderdeel, met de reden en wat het voor je oordeel betekent. Kan er een gebrek achter zitten dat er voor de koper toe doet, dan adviseer je nader onderzoek. Wat je nooit doet, is het onderdeel stilzwijgend overslaan. Dan lijkt het alsof je het bent vergeten, of alsof het in orde was.

Wat zegt NTA 8060 over onderdelen die je niet kunt bereiken?

NTA 8060 heeft een opnamelijst met wat je ten minste beoordeelt. Die lijst geldt voor onderdelen die aanwezig zijn, en voor zover ze zichtbaar of bereikbaar zijn. Een visuele inspectie gaat over wat je kunt zien, eventueel met eenvoudige hulpmiddelen. Je hoeft dus geen vloer open te breken om bij een kruipruimte te komen.

Drie dingen uit de norm zijn hier van belang:

• Kruipruimte: of die toegankelijk is, beoordeel je op locatie. Is hij toegankelijk, dan beoordeel je daar de vloer, het leidingwerk, de bodem en de ventilatie.
• Nader onderzoek: je kunt adviseren om nader onderzoek te laten doen. Dat ligt voor de hand als je een gebrek vermoedt dat je niet kon vaststellen, of als een onderdeel te belangrijk is om onbekend te laten.
• Uitsluitingen: wat een bureau standaard niet beoordeelt, staat in de algemene voorwaarden. De norm geeft daarvoor een voorbeeldlijst, met onder meer het weghalen van vloerbedekking om erachter te kijken, hak- en breekwerk, en het dak beoordelen met hulpmiddelen als een hoogwerker.

Lees ook: hoe een keuring volgens NTA 8060 verder werkt, van opnamelijst tot herstelkosten, staat in de uitleg van NTA 8060.

Beperkingen bij een bouwkundige keuring: drie gevallen

Niet alles wat je niet hebt gezien, is hetzelfde. In het rapport maakt het verschil of je iets nooit doet, of je er die dag niet bij kon, of dat je maar een deel hebt gezien.

Het derde geval wordt het vaakst vergeten. “Kruipruimte: droog, geen bijzonderheden” leest als een oordeel over de hele kruipruimte. Heb je alleen vanaf het luik gekeken, schrijf dat er dan bij.

Veelvoorkomende situaties

Deze lijst is niet uit de norm. Het zijn de situaties die je in de praktijk tegenkomt, met wat je ermee doet.

• Kruipruimte niet toegankelijk: geen luik, of het luik zit onder de vloerbedekking. Niet geïnspecteerd. De delen van de fundering, de vloer en de leidingen die je niet vanaf een andere plek kon zien, zijn dan onbekend. Een advies voor nader onderzoek ligt voor de hand, zeker bij een oudere woning met een houten vloer.
• Kruipruimte met water of zo laag dat je er niet in kunt. Kijk vanaf het luik wat je kunt zien, beschrijf dat, en zet erbij dat de rest niet is beoordeeld. Water in de kruipruimte is zelf een bevinding.
• Zolder zonder luik, of met een luik dat dichtgeschroefd is. Niet geïnspecteerd. Is er wel een luik maar geen vlizotrap, dan kom je er met je eigen telestep. Het dakbeschot, de gordingen en de aansluitingen van binnenuit zijn onbekend. Wat je van buiten van het dak zag, beschrijf je apart.
• Plat dak zonder veilige toegang. Kom je er met je eigen ladder niet veilig op, beoordeel dan wat je vanaf de ladder, de grond of een raam kunt zien en zeg dat erbij. Onveilig is een geldige reden om iets niet te betreden.
• Ruimte vol inboedel, of een wand achter een keukenblok of kast. Noem wat je niet kon zien en waarom. Vocht en scheuren zitten graag precies daar.
• Afgesloten berging, meterkast of technische ruimte. Niet geïnspecteerd, met de reden.
• Bewoner of huurder geeft geen toestemming voor een ruimte. Niet geïnspecteerd, reden geen toestemming. Leg vast wie er bij de inspectie was.

Zo schrijf je het op

Gebruik voor elk onderdeel dat je niet of maar deels hebt gezien dezelfde opbouw. Dan is het herkenbaar voor de lezer en kun je later precies laten zien wat je wel en niet hebt gezien.

1. Het onderdeel: welk onderdeel, en waar in de woning.
2. Wat er niet kon: niet beoordeeld, of alleen een deel.
3. De reden: geen luik, afgesloten, onveilig, inboedel, geen toestemming.
4. Wat dat betekent: welke gebreken je daardoor niet kon vaststellen.
5. Het vervolg: nader onderzoek adviseren, of de koper aanraden het onderdeel bij een tweede bezoek te laten bekijken, voordat de koop definitief is.

Een uitgewerkt voorbeeld, verzonnen om de opbouw te laten zien:

Kruipruimte, begane grond: niet geïnspecteerd. Er is geen kruipluik gevonden; in de hal en de woonkamer ligt vaste vloerbedekking. De staat van de begane grondvloer, de fundering en het leidingwerk in de kruipruimte is daardoor niet bekend, voor zover die niet van buitenaf zichtbaar waren. Gezien het bouwjaar en de houten vloer adviseren wij nader onderzoek naar de kruipruimte voordat de koop definitief is.

Lees ook: waar de lijst niet geïnspecteerd in een rapport staat, zie je in het voorbeeld van een inspectierapport.

Maak een foto van wat je tegenhield: de vloerbedekking waar het luik zou moeten zitten, de dichte deur, de volle zolder. Dat laat later zien waarom je er niet bij kon.

Voorkomen is makkelijker dan opschrijven

Veel van deze gevallen kun je voor de inspectie al voorkomen:

• Zet in je opdrachtbevestiging welke ruimten bereikbaar moeten zijn: kruipruimte, zolder, meterkast, berging.
• Vraag de makelaar of verkoper om luiken vrij te maken en sleutels klaar te leggen.
• Gebruik vanaf een luik je zaklamp en spiegel op stok. Die horen al bij je standaarduitrusting, en je ziet er vaak meer mee dan je denkt.
• Zet je standaarduitsluitingen in je algemene voorwaarden en in de afbakening van het rapport, zodat je ze niet per keuring hoeft te herhalen.

Wat je dan nog niet kon bereiken, is echt een beperking van die dag. Dat is precies wat er in het rapport hoort.

Onderdelen markeren in Kadero

In Kadero markeer je tijdens een keuring of conditiemeting een onderdeel dat je niet kon inspecteren, op je telefoon, op de plek waar je er niet bij kon. Via Onderdeel markeren kies je per onderdeel Niet geïnspecteerd of Nader onderzoek. Bij niet geïnspecteerd kies je desgewenst een reden: niet bereikbaar, afgesloten ruimte, belemmerd door inboedel, geen toestemming bewoner of onveilig te betreden. Dat werkt ook zonder verbinding; de markering synchroniseert zodra er weer internet is. Bij een nulmeting markeer je een ruimte die je niet in kon als niet toegankelijk, met een reden uit de lijst of in je eigen woorden.

De niet geïnspecteerde onderdelen komen met hun reden in een bijlage van het rapport. De onderdelen waarvoor je nader onderzoek adviseert, staan in een eigen overzicht. Heb je bij een onderdeel niets vastgelegd, dan zie je dat voor je afrondt. Rond je toch af, dan staat het als niet geïnspecteerd in de bijlage en niet tussen de bevindingen.

Het rapport kijk je daarna na en werk je af in de doorlopende webeditor. Daar pas je de reden nog aan, en je levert het rapport op als pdf in je eigen huisstijl.

Veelgestelde vragen

Moet ik een kruipruimte zonder luik openbreken?

Nee. Een bouwkundige keuring volgens NTA 8060 is een visuele inspectie, en openbreken hoort daar niet bij. Zet hak- en breekwerk en het weghalen van vloerbedekking ook in je algemene voorwaarden; de voorbeeldlijst van uitsluitingen in de norm noemt ze allebei. Je noteert de kruipruimte als niet geïnspecteerd, met de reden, en adviseert zo nodig nader onderzoek.

Is een rapport met niet geïnspecteerde onderdelen wel in orde?

Ja, als je er met je normale uitrusting echt niet bij kon en je het vastlegt met de reden. Dan is het een beperking van de inspectie, geen fout in het rapport. Voor de koper is het wel belangrijk om te weten, omdat de staat van dat onderdeel onbekend blijft.

Wat is het verschil tussen niet geïnspecteerd en nader onderzoek?

Niet geïnspecteerd zegt dat je een onderdeel niet hebt kunnen beoordelen. Nader onderzoek is een advies: je vermoedt dat er iets aan de hand is, of het onderdeel is te belangrijk om onbekend te laten, en een specialist moet verder kijken. Vaak hoort bij een niet geïnspecteerd onderdeel ook een advies voor nader onderzoek.

Waar in het rapport zet ik wat ik niet heb kunnen inspecteren?

Bij het onderdeel zelf en in een vaste lijst van niet geïnspecteerde onderdelen, zodat de lezer het op één plek terugvindt. Wat je bij elke keuring uitsluit, staat in de afbakening en in je algemene voorwaarden. Een voorbeeld van een complete opbouw vind je in het voorbeeld van een inspectierapport.

Moet de verkoper zorgen dat alles bereikbaar is?

De norm regelt dat niet. Het is wel verstandig om het in je opdrachtbevestiging te vragen en het vooraf met de makelaar of verkoper af te spreken. Lees ook wat een koper bij een bouwkundige keuring voor de aankoop mag verwachten.

---

Zien hoe je een keuring met niet bereikbare onderdelen in Kadero afrondt? Plan gerust een demo en neem een eigen project mee.