Fase 0 funderingsonderzoek: wat het is en hoe je het uitvoert

Een fase 0 funderingsonderzoek is een snelle risico-inschatting van de fundering, gedaan aan de buitenkant van het pand. Je meet de scheefstand van de gevels, je beoordeelt de scheuren en je combineert dat met wat er al bekend is over het pand en de ondergrond. De uitkomst is een risico: laag, midden of hoog. Er wordt niet gegraven en je doet geen uitspraak over de kwaliteit van de fundering zelf. Je zegt of er reden is om verder te kijken.

Fase 0, QuickScan en verkennend funderingsonderzoek zijn drie namen voor grotendeels hetzelfde onderzoek. De methode staat in een addendum bij de richtlijn Funderingen onder gebouwen van het KCAF, het Kenniscentrum Aanpak Funderingsproblematiek. In dit artikel lees je wat je meet, hoe je tot een risicoklasse komt, wat er in het rapport moet en waarom steeds meer kopers en geldverstrekkers erom vragen.

Waarom de vraag naar fase 0 nu stijgt

Funderingsrisico staat sinds 1 april 2026 in het taxatierapport, en bij een hoge risicoklasse volgt steeds vaker een verkennend onderzoek. Drie ontwikkelingen komen samen:

• Het taxatierapport. Sinds 1 april 2026 neemt het model taxatierapport woonruimte de funderingsrisicoklasse van het KCAF over, van A (laag risico) tot en met E (hoog risico). Valt een woning in klasse D of E, dan moet er in principe eerst een aanvullend, beperkt funderingsonderzoek plaatsvinden voordat de taxateur het rapport afrondt.
• NHG vanaf 1 januari 2027. Voor een hypotheek met NHG wordt een verkennend funderingsonderzoek verplicht als de woning in klasse D of E valt. Komt daar hoog risico uit, dan houdt de geldverstrekker bij de maximale financieringslast rekening met de indicatieve herstelkosten uit het taxatierapport. De koper kan dan minder lenen.
• Droge zomers. Het KCAF telde in de zomer en nazomer van 2026 bijna vier keer zoveel funderingsmeldingen als in dezelfde periode een jaar eerder.

Financiers en het NWWI verwachten door deze inbedding in taxatie en financiering zo’n 3.000 verkennende onderzoeken per maand, en tot 8.000 als de regels verder worden aangescherpt. Dat vraagt meer bureaus die het onderzoek kunnen doen. Bureaus die structureel verkennend onderzoek willen doen, kunnen zich daarvoor laten erkennen; daarover verderop meer.

Fase 0, fase 1 en fase 2: het verschil

Het funderingsonderzoek is getrapt opgebouwd. Elke stap is duurder en grondiger dan de vorige, en je gaat alleen een stap verder als de vorige daar aanleiding toe geeft.

Een verkennend onderzoek vervangt dus nooit een volledig funderingsonderzoek. Het helpt om de schaarse onderzoekscapaciteit in te zetten waar dat nodig is, en de metingen die je doet, kunnen later deel worden van een fase 1.

Fase 0 onderzoek: wat je meet en beoordeelt

Je meet alleen aan de buitenkant, vanaf de openbare ruimte of de voortuin, zonder het pand in te gaan. Het onderzoek heeft vijf onderdelen. Je neemt ze allemaal mee, voor zover er gegevens zijn en de gevels bereikbaar zijn:

1. Bureaustudie. Je verzamelt wat er bekend is over het pand, de fundering, de grondwaterstand en de bodem. Het funderingstype is het belangrijkste uitgangspunt: staat het pand op staal, op houten palen of op betonpalen? Dat leid je af uit openbare gegevens, zoals een funderingsdatabase of het taxatierapport. Wijk je daarvan af of stel je het type zelf vast, dan beschrijf je dat in je rapport.
2. Visuele inspectie van de gevels. Je beoordeelt scheuren die met de fundering te maken kunnen hebben, ten minste in de voorgevel, en je let op scheve deurposten en kozijnen. De maatgevende scheur bepaalt de klasse.
3. Lintvoegmeting. Je meet hoe ver één horizontale voeg langs de gevel uit het waterpas loopt, op minimaal drie punten per geveldeel. Dat laat ongelijke zakking in de lengte van het pand zien.
4. Loodmeting. Je meet hoe ver de gevel voorover of achterover helt, zo dicht mogelijk bij je lintvoegpunten.
5. Zakkingssnelheid. Hoe snel het pand zakt, uit satellietmetingen of eerdere hoogtemetingen. Dit onderdeel is optioneel: je neemt het mee als die gegevens er zijn.

Ontbreekt een onderdeel, omdat er geen gegevens zijn of omdat je een gevel niet kon bereiken, dan leg je in het rapport uit wat dat betekent voor je oordeel.

Lees ook: hoe je de lintvoeg- en loodmeting uitvoert en omrekent naar 1:X, staat in het artikel over lintvoegmeting en loodmeting. Wil je een meting alleen snel narekenen, gebruik dan de rekentool voor scheefstand.

Van metingen naar laag, midden of hoog risico

Elke meting valt in een klasse. De richtlijn koppelt die klassen aan drie risiconiveaus:

In de richtlijn heten de drie niveaus A (laag), B (gemiddeld) en C (hoog). Dat is iets anders dan de risicoklasse A tot en met E in het taxatierapport.

Hoe kom je van de losse metingen tot één uitkomst?

• De deskundige bepaalt het risicoprofiel. De richtlijn geeft geen rekenregel om de indicatoren te combineren. Je stelt het risico vast op basis van je meetgegevens en wat je op locatie ziet. In de praktijk geeft de zwaarste indicator meestal de doorslag: één lintvoegmeting in de klasse zeer groot wijst op hoog risico, ook als de rest rustig is.
• Je mag onderbouwd afwijken. De tabel is er voor een uniforme beoordeling van de harde meetgegevens. Zie je op locatie iets wat de getallen niet vangen, dan mag je een ander eindoordeel geven, mits je dat in het rapport uitlegt.
• Bij een rij of blok beoordeel je eerst het pand zelf. Trek je de uitkomst door naar het hele blok, dan is het uitgangspunt het hoogste risico, tenzij je onderbouwt waarom niet.

Let op bij de scheuren: de tabel trekt geen scherpe millimetergrens tussen groot en zeer groot. Daar weegt je beoordeling van het hele scheurbeeld: waar de scheuren zitten, hoe ze lopen en of ze passen bij wat je lintvoeg- en loodmeting laten zien.

Wat volgt uit de uitkomst

Een rapport van een verkennend funderingsonderzoek is maximaal drie jaar geldig. Voor een koper met een NHG-hypotheek is vooral hoog risico belangrijk, want dan tellen de indicatieve herstelkosten mee bij de financiering.

Wat er in het rapport moet

Het rapport moet controleerbaar zijn: iemand die het later herhaalt, moet je metingen kunnen terugvinden en narekenen. Zorg in elk geval voor:

• Een overzichtsfoto van elke gevel die je hebt beoordeeld
• Minimaal één duidelijke detailfoto van elke scheur die met de fundering te maken kan hebben, bij voorkeur met een scheurmeter of liniaal in beeld
• Bij elke scheur een omschrijving of markering op de overzichtsfoto, zodat je terugvindt waar hij zit
• Een plattegrond, gevelaanzicht, foto of tabel met alle meetpunten, zodat je ze bij een herhaling terugvindt
• Per meetpunt de helling in mm/m en de rotatie in 1:X
• De maatgevende meting, herkenbaar als de meting die de klasse bepaalt
• Een tekstuele onderbouwing die uitlegt waarom het pand in deze risicoklasse valt, met verwijzing naar wat je hebt aangetroffen
• Een concreet handelingsperspectief bij de uitkomst: niets doen, herhalen binnen drie jaar of fase 1
• Bij een afwijkend eindoordeel: je motivering

Schrijf de onderbouwing voor iemand die geen funderingsdeskundige is. Een koper moet na het lezen weten wat er aan de hand is en wat de volgende stap is.

Mag je als bouwkundig inspecteur een fase 0 doen?

Alleen met erkenning. Het definitieve addendum van 2 juni 2026 is daar duidelijk over: de QuickScan kan alleen worden uitgevoerd door partijen die voldoen aan de erkenningsregeling van het KCAF. Het KCAF kent daarvoor een aparte erkenning voor verkennend funderingsonderzoek, naast die voor fase 1 en fase 2.

Wat dat in de praktijk betekent:

• Wil je fase 0 structureel aanbieden, vraag dan erkenning aan via de erkenningsregeling van het KCAF. Het KCAF en het funderingsrisicorapport verwijzen opdrachtgevers voor een verkennend onderzoek naar erkende bureaus, en sommige subsidieregelingen van gemeenten vragen erom.
• Werk je zonder erkenning, dan kun je wel volgens de werkwijze van het addendum meten en rapporteren, maar dan is je rapport geen verkennend funderingsonderzoek volgens het addendum. Zet dat er eerlijk bij, en vraag vooraf of je opdrachtgever een erkend bureau nodig heeft, bijvoorbeeld voor de geldverstrekker. Erkenning is geen wettelijke vergunning, maar wel wat taxateurs en geldverstrekkers verwachten.
• Fase 1 en fase 2 laat je over aan een bureau dat daarvoor erkend is. Leidt jouw onderzoek tot hoog risico, dan verwijs je de opdrachtgever door.

Verschillende opleiders bieden een praktijkcursus funderingsonderzoek aan. Een cursus laat zien dat je de stappen kent, en dat is precies wat een koper of financier wil weten als jouw uitkomst ter discussie staat.

Fase 0 en de bouwkundige keuring

Bij een bouwkundige keuring volgens NTA 8060 kijk je naar de fundering voor zover je die kunt zien, bijvoorbeeld in de kruipruimte. Onderzoek naar de staat van de fundering zelf valt erbuiten. Wel zie je tijdens een keuring vaak de signalen die om een verkennend onderzoek vragen:

• Trapvormige of diagonale scheuren in het metselwerk
• Deuren en ramen die klemmen, in combinatie met scheuren
• Zichtbare scheefstand van gevels of vloeren
• Een kruipruimte met tekenen van zakking, of een kruipruimte die je niet kon inspecteren
• Een woning in een gebied waar houten paalfunderingen veel voorkomen

Zie je zulke signalen, noteer dan wat je zag en adviseer een verkennend funderingsonderzoek. Weet je dat het taxatierapport klasse D of E noemt, dan is dat onderzoek voor de koper meestal toch al nodig. Bied je zelf fase 0 aan, dan kun je het in hetzelfde bezoek combineren: de keuring binnen, de metingen buiten.

Lees ook: wat een koper van de keuring zelf mag verwachten, staat in bouwkundige keuring bij woningaankoop. Hoe een keuring volgens NTA 8060 verder werkt, staat in de uitleg van NTA 8060. Hoe je onderdelen vastlegt waar je niet bij kon, zoals een afgesloten kruipruimte, lees je in niet bereikbaar bij een bouwkundige keuring.

Fase 0 in Kadero

Kadero heeft een eigen rapporttype voor het Fase 0 / QuickScan funderingsonderzoek. Je kiest zelf wat je meet. Per gevel neem je de lengte uit de BAG of vul je er een eigen in, en je voegt de meetpunten toe die jij nodig vindt. Daarna kies je de metingen die je doet: een lintvoegmeting, een loodmeting voor de scheefstand en de beoordeling van scheuren, met foto’s. Je kunt na één gevel stoppen of alle gevels doorlopen, en ontbreekt er een gevel in de BAG, dan voeg je hem zelf toe.

Het onderzoek loopt ook over meer dan één pand. Bij het aanmaken kies je of je alleen dit pand meet, of ook het pand ernaast en daarnaast, bijvoorbeeld bij een doorlopende voeg of een gedeelde fundering. Dat sluit aan op hoe een fase 0 in de praktijk wordt gedaan en laat de weg naar fase 1 open.

Kadero rekent uit je metingen het risico uit: laag, midden of hoog, volgens het addendum van het KCAF. Vind je dat de uitkomst niet klopt, dan overschrijf je hem zelf. In het rapport staan de objectgegevens, een overzicht van het pand, de uitkomst met handelingsperspectief en samenvatting, de gemeten waarden per gevel in tabellen, de foto’s van de scheurvorming en een disclaimer. Een vloerwaterpassing zit er niet in.

Bij een bouwkundige keuring leg je daarnaast al vast wat nader onderzoek vraagt. Op je telefoon markeer je een onderdeel als Nader onderzoek, en het rapport zet die onderdelen samen in een overzicht Nader onderzoek geadviseerd. Zo staat jouw advies voor funderingsonderzoek herkenbaar in het keuringsrapport, en hoeft de koper het niet uit de bevindingen te halen.

Veelgestelde vragen

Is fase 0 hetzelfde als een QuickScan?

Grotendeels. Fase 0, de QuickScan voor de fundering en verkennend funderingsonderzoek zijn namen voor hetzelfde onderzoek, en verkennend funderingsonderzoek is de naam die het KCAF nu gebruikt. Een verschil zit in de omvang. De QuickScan uit het addendum van het KCAF gaat over één pand. Sommige fase 0-rapporten nemen ook de aangrenzende panden mee, bijvoorbeeld bij een doorlopende voeg, als start voor fase 1. In Kadero kies je zelf: alleen dit pand, of ook de panden ernaast.

Wordt er bij een fase 0 gegraven?

Nee. Je meet alleen aan de buitenkant van het pand, vanaf de straat of de voortuin. Pas bij fase 2 wordt de fundering in een inspectieput blootgelegd.

Hoe lang is een fase 0-rapport geldig?

Maximaal drie jaar. Bij midden risico adviseert de richtlijn het onderzoek binnen drie jaar te herhalen.

Is een fase 0 verplicht bij het kopen van een huis?

Niet in het algemeen. Noemt het taxatierapport funderingsrisicoklasse D of E, dan moet er in principe eerst een aanvullend onderzoek plaatsvinden voordat de taxatie wordt afgerond. Voor een hypotheek met NHG is het vanaf 1 januari 2027 verplicht bij klasse D of E.

Wat is het verschil tussen de risicoklasse A tot en met E en laag, midden of hoog?

Klasse A tot en met E is een inschatting uit bestaande gegevens over het pand en de omgeving, zonder nieuw onderzoek op locatie. Die klasse staat in het taxatierapport. Laag, midden of hoog is de uitkomst van het verkennend onderzoek zelf, op basis van metingen aan het pand.

Mag ik een fase 0 doen zonder KCAF-erkenning?

Een verkennend funderingsonderzoek volgens het addendum is voorbehouden aan partijen die voldoen aan de erkenningsregeling van het KCAF. Erkenning is geen wettelijke vergunning, maar zonder erkenning is je rapport geen onderzoek volgens het addendum, en dat zet je er eerlijk bij. Fase 1 en fase 2 laat je altijd over aan een erkend bureau.

---

Bouw je fase 0 uit naast je keuringen en wil je het rapport in Kadero zien? Plan gerust een demo, dan kijken we samen naar je eigen werkwijze.