Nulmeting woning: wat is het en hoe maak je het rapport?

Een nulmeting is de bouwkundige opname van een pand voordat er in de buurt gebouwd, gesloopt of geheid wordt. Je legt vast welke gebreken er op die dag al zijn: scheuren, verzakkingen, losse voegen, schade. Ontstaat er later schade, dan kijken de partijen terug naar dit rapport om te zien wat er al was. Je beschrijft alleen wat je ziet. Waarom het er zit en wat herstel kost, beoordeel je niet.

De naam is niet scherp afgebakend. In de praktijk wordt nulmeting door elkaar gebruikt met vooropname.

Lees ook: het verschil tussen de namen, en met een eindopname of schaderapport, staat in nulmeting, vooropname en eindopname.

Waarvoor wordt een nulmeting gemaakt?

Een nulmeting hoort bij werk dat het pand van een ander kan raken. Denk aan heiwerk, bemaling, sloop of nieuwbouw naast bestaande woningen. Bij grotere projecten leggen gemeenten en opdrachtgevers de staat van de omliggende panden vast voordat het werk begint. Ook bewoners kunnen er zelf een laten maken.

Wie de nulmeting bestelt, hangt af van het project. Soms regelt de aannemer of ontwikkelaar het, soms de gemeente, soms de eigenaar zelf. Kijk in je opdracht wie je opdrachtgever is en wie het rapport krijgt. Weet dat vooraf: het rapport gaat naar meerdere partijen.

Wat legt een nulmeting vast, en wat niet?

Een nulmeting is een visuele opname van wat met het blote oog te zien is. Per gebrek noteer je de locatie, de aard en zo nodig de omvang, bij voorkeur met beeldmateriaal.

Een nulmeting beoordeelt geen schade. Schrijf in een nulmeting daarom geen “zetting” of “door heiwerk” bij een scheur. Dat is een oorzaak, en die hoort in een schaderapport.

Vraagt je opdrachtgever meer, zoals een tuinmuur, schuur of garage, spreek dat dan af en zet het in je rapport.

Wat staat er in het rapport van een nulmeting?

Zeven jaar is een gangbare ondergrens voor het bewaren van het rapport en je foto’s. Je opdracht of je verzekeraar kan een langere termijn vragen.

Lees ook: hoe een rapport in het algemeen is opgebouwd, per hoofdstuk, zie je in het voorbeeld van een inspectierapport.

Zo loop je de opname

Kies vooraf een vaste volgorde en schrijf die in je rapport. Anders kan niemand later nagaan hoe je gewerkt hebt.

• Begin per object, dan per onderdeel. Eerst de buitenzijde, dan de verdiepingen.
• Loop per verdieping of ruimte met de klok mee. Begin bij een oriëntatiepunt, bijvoorbeeld de voordeur.
• Leg vast hoe je gevels en kanten noemt. Bijvoorbeeld voor-, achter-, linker- en rechtergevel, gezien vanaf de straat. Zet dat in het rapport, want “linkerwand” zegt anders niets.
• Noteer afwerking die los kan. Een voorzetwand, verlaagd plafond of houten vloer die je kunt demonteren, hoort erbij. Daarachter zie je niets.
• Fotografeer in twee stappen. Eerst een overzichtsfoto zodat de plek te vinden is, dan een detailfoto waarop het gebrek duidelijk te zien is. Leg bij een scheur een liniaal of scheurmeter ernaast, dan is de breedte op de foto af te lezen.

Fijne scheurtjes in licht pleisterwerk of voegwerk zie je niet altijd. Dat hangt van het licht af. Neem een goede lamp mee en loop strijklicht langs wanden en plafonds.

Scheuren omschrijven

Scheuren zijn lastig om later te vergelijken, omdat ze kunnen veranderen. Noteer bij een scheur de plek, de richting (verticaal, horizontaal of trapsgewijs), de lengte en de breedte, en of je hem aan beide kanten van de wand ziet. Als ordegrootte kun je dit aanhouden:

De typen sluiten niet precies op elkaar aan, dus meet zelf de breedte en zet die erbij. Dan rust het rapport niet op één woord. Lichte, matige en zware scheur beschrijven alleen de breedte. Of een scheur ernstig is, beoordeel je niet in een nulmeting. Een netwerk van haarscheurtjes in stucwerk of een betonvloer heet craquelé.

Schrijf wat je ziet en houd je mening erbuiten. “Slecht” is een mening, “haarscheuren bij het raam” is een waarneming.

Ruimten zonder gebreken en ruimten die je niet in kwam

Ook een ruimte zonder gebreken hoort in het rapport. Een korte vermelding is genoeg: geen gebreken waargenomen. Anders weet de lezer niet of je er geweest bent.

Wat je niet kon inzien, zet je er ook in. Een vliering of kruipruimte zonder vaste trap neem je gewoonlijk niet op. Een ruimte die onveilig is, sluit je uit van de inspectie. Is een onderdeel niet toegankelijk, meld dat dan in het rapport met de reden. Was de bewoner niet thuis of kreeg je geen toegang, noteer dan datum en reden en plan zo nodig een tweede bezoek. Hoe je dat opschrijft, lees je in niet bereikbaar bij een bouwkundige keuring. Dat artikel gaat over de keuring, maar de aanpak is dezelfde.

Zo gaat het in Kadero

De nulmeting is in Kadero een eigen rapporttype. Je legt het pand vast per ruimte en per vlak, zoals een wand, de vloer of het plafond, met foto’s. Per gebrek kies je wat je ziet, bijvoorbeeld het type, de omvang en de richting van een scheur. Kadero stelt daar de zinnen uit samen en schrijft per ruimte een samenvatting. Die kijk je na en pas je aan waar nodig. Bij het project leg je het adres van de bouwlocatie vast, het naburige pand waar de werkzaamheden plaatsvinden.

Een ruimte die je niet in komt, markeer je als niet toegankelijk, met een reden uit de lijst of in je eigen woorden. In het rapport komen die ruimten in een eigen bijlage, Niet geïnspecteerde ruimten.

Bij een nulmeting leg je vast wat je aantreft. Er komen geen conditiescores, geen kosten en geen advies in het rapport. Die horen bij de bouwkundige keuring en de conditiemeting, niet bij de nulmeting.

Vastleggen werkt zonder verbinding op iOS en Android: je maakt je foto’s en legt de gebreken vast. Zodra er weer internet is, synchroniseert alles. Het rapport kijk je daarna na en werk je af in de doorlopende webeditor, en je levert het op als pdf in je eigen huisstijl.

Wat Kadero niet doet: je certificeren. Vraagt je opdrachtgever voor de opname een bepaald certificaat, dan regelt Kadero dat niet. Kadero is het gereedschap waarmee je de opname vastlegt en het rapport maakt.

Veelgestelde vragen

Wat is een nulmeting?

Een nulmeting is een bouwkundige opname van een pand voordat er in de buurt gebouwd of gesloopt wordt. Je legt vast welke gebreken er al zijn, met plek, aard, omvang en foto, zodat je later kunt zien wat er al was.

Wie laat een nulmeting maken?

Dat hangt van het project af. Soms is het de aannemer of ontwikkelaar, soms de gemeente en soms de eigenaar van het pand. Kijk in je opdracht wie je opdrachtgever is en wie het rapport krijgt.

Zet ik in een nulmeting de oorzaak van een scheur?

Nee, dat hoort er niet in. Een nulmeting beschrijft wat je ziet en beoordeelt niet. De oorzaak van schade valt onder een schaderapport. Zet in je rapport wel dat de oorzaak niet is beoordeeld.

Hoe lang bewaar ik een nulmeting?

Zeven jaar is een gangbare ondergrens. Je opdracht of je verzekeraar kan een langere termijn vragen. Bewaar het rapport dus met je foto’s, op één plek.

Is een nulmeting hetzelfde als een vooropname?

In de praktijk worden de woorden vaak door elkaar gebruikt. De naam is niet scherp afgebakend. Gebruik de term uit je opdracht en zet in je inleiding in één zin wat je bedoelt. Meer daarover staat in nulmeting, vooropname en eindopname.

Werkt Kadero bij een nulmeting met conditiescores?

Nee. Conditiescores horen bij de bouwkundige keuring en de conditiemeting. Bij een nulmeting leg je per ruimte vast wat je aantreft, zonder score, kosten of advies.

Gebruikt Kadero AI?

Ja, Kadero gebruikt AI om per ruimte een samenvatting te schrijven uit wat je hebt vastgelegd. De zinnen over de gebreken zelf stelt Kadero samen uit je keuzes. Je controleert elk rapport en past het aan voordat je het oplevert.

---

Zien hoe een nulmeting een rapport wordt? Plan een demo en neem een eigen project mee.