Proces-verbaal van oplevering: wat het is en wat erin staat

Een proces-verbaal van oplevering is het document waarin opdrachtgever en aannemer bij de oplevering vastleggen in welke staat het werk wordt overgedragen en welke gebreken de aannemer nog moet herstellen. Beide partijen ondertekenen het. Bij een nieuwbouwwoning zijn dat de koper en de bouwer. Die gebreken heten opleverpunten.

Wat er na het tekenen gebeurt, zoals de hersteltermijn en wat de koper mag inhouden, staat in het contract en in de garantie- en waarborgregeling waaronder de woning is gebouwd, bijvoorbeeld die van Woningborg of SWK. Dit artikel beschrijft wat gebruikelijk is en waar je het terugvindt. Het is geen juridisch advies.

Wat is een proces-verbaal van oplevering?

De oplevering is het moment waarop de aannemer het werk overdraagt en de opdrachtgever het aanvaardt. Artikel 7:758 van het Burgerlijk Wetboek regelt dat moment: als de aannemer meldt dat het werk klaar is, keurt de opdrachtgever het. Hij aanvaardt het, met of zonder voorbehoud, of weigert het en zegt erbij welke gebreken hij ziet. Doet hij dat niet binnen een redelijke termijn, dan geldt het werk als stilzwijgend aanvaard. Na de aanvaarding geldt het werk als opgeleverd. Vanaf dat moment is het voor zijn risico.

Dat wetsartikel noemt geen formulier. Het proces-verbaal is de manier waarop partijen die keuring en aanvaarding op papier zetten, en contracten en garantieregelingen schrijven het vaak voor. Het legt daarmee twee dingen vast: dat er is opgeleverd, en wat er op dat moment nog niet goed was.

Bij zakelijke bouwprojecten gelden vaak andere voorwaarden, zoals de UAV 2012. Die spreken van de opneming en goedkeuring van het werk en kennen een eigen regeling voor wat daarna volgt.

Wat staat er in een proces-verbaal van oplevering?

Een vast wettelijk model is er niet. Dit staat er meestal in:

De laatste rij geldt niet overal. Volgens Woningborg zijn bij woningen onder die regeling de opleverpunten pas afgehandeld als de koper een tweede handtekening op het proces-verbaal heeft gezet.

Opleverpunten: wat hoort erop?

Een opleverpunt is een gebrek of een afwijking van wat is afgesproken: een beschadigde ruit, een deur die klemt, een wandcontactdoos die wel op de tekening staat maar niet in de muur zit. Ook werk dat op de dag van oplevering nog niet af is, hoort erop.

Volgens Woningborg moet de bouwer bij woningen onder die regeling alles wat de koper of iemand namens de koper tijdens de oplevering aanwijst op het proces-verbaal zetten. Is hij het met een punt niet eens, dan mag hij daar een voorbehoud bij maken. Het punt staat er dan wel op.

Waarom volledigheid telt, staat ook in artikel 7:758. Lid 3 zegt dat de aannemer niet meer aansprakelijk is voor gebreken die de opdrachtgever bij de oplevering redelijkerwijs had moeten ontdekken. Voor bouwwerken zegt lid 4 dat de aannemer wel aansprakelijk is voor gebreken die bij de oplevering niet zijn ontdekt, tenzij ze hem niet zijn toe te rekenen. Bij een particuliere opdrachtgever kan het contract daar niet in zijn nadeel van afwijken, bij andere opdrachtgevers alleen als dat uitdrukkelijk in de overeenkomst staat. Voor oudere contracten kan de eerdere regel gelden. Wat in een concreet geval geldt, is een vraag voor een jurist.

Voor het werk op de dag zelf verandert dat niets: alles wat zichtbaar is, hoort op het proces-verbaal, en wat niet te controleren was ook. Was het te donker om de ramen te beoordelen of was de badkamer nog niet schoon, laat dat dan noteren. Woningborg schrijft dat beschadigingen die later worden gemeld afwijsbaar zijn als op het proces-verbaal geen opmerking of voorbehoud staat over wat niet gecontroleerd kon worden.

Wat gebeurt er na het tekenen?

Herstel van de opleverpunten. Volgens de wet krijgt de aannemer in de regel een redelijke termijn om gebreken te herstellen waarvoor hij aansprakelijk is. Contracten en regelingen maken dat concreet. Volgens Woningborg moeten alle geconstateerde punten binnen drie maanden na de datum van oplevering verholpen zijn. Bij een andere regeling of een eigen contract kan de termijn anders zijn.

De onderhoudstermijn. Dat is de periode na de oplevering waarin de aannemer ook gebreken herstelt die pas daarna aan het licht komen. Hoe lang die duurt, verschilt per contract en regeling. Onder de UAV 2012 is die er alleen als het bestek hem voorschrijft. Kijk dus in de stukken van het project en ga niet uit van de termijn van een ander project.

De 5%-regeling. Bij de bouw van een woning voor een particuliere opdrachtgever geeft artikel 7:768 van het Burgerlijk Wetboek de koper het recht om maximaal 5% van de aanneemsom in te houden op de laatste termijn of termijnen en in depot te storten bij een notaris. Stelt de bouwer een gelijkwaardige zekerheid, zoals een bankgarantie, dan komt die in de plaats van het depot. Volgens de huidige tekst van het artikel vraagt de aannemer de koper tussen één en twee maanden na de oplevering schriftelijk of hij zijn betaling wil opschorten, met een afschrift aan de notaris. De notaris geeft het bedrag vrij als er drie maanden na de oplevering zijn verstreken en hij dat afschrift heeft ontvangen, tenzij de koper de notaris laat weten dat hij opschort en voor welk bedrag. Voor oudere contracten geldt een eerdere tekst. Of hij opschort, beslist de koper zelf, zo nodig met juridisch advies.

Garantie. Bij woningen met een garantie- en waarborgregeling volgt daarna de garantie uit die regeling. Volgens Woningborg gaat die drie maanden na de oplevering in. Welke termijnen en onderdelen eronder vallen, staat in de regeling zelf.

De rol van de inspecteur bij de oplevering

Veel kopers laten zich bij de oplevering bijstaan door een inspecteur. Je bent er om gebreken te vinden en zo te benoemen dat ze op het proces-verbaal komen. Let daarbij hierop:

• Je punten moeten vóór het tekenen op tafel liggen. Het proces-verbaal wordt meestal ter plekke ingevuld. Een rapport dat een dag later komt, is te laat voor de lijst. Wat daarna nog aan het licht komt, meldt de koper volgens het contract en de regeling.
• De koper controleert de lijst. Loop samen na of elk punt is overgenomen, met dezelfde plek en omschrijving, voordat er een handtekening wordt gezet.
• Jij tekent niet. Het proces-verbaal is van koper en bouwer. Jouw document is het opleverrapport.

Hoe je een opleverpunt formuleert, hoe je nummert en hoe je het rapport van de keuring opbouwt, staat in ons artikel over het opleverrapport.

Zo gaat het in Kadero

Kadero maakt jouw opleverrapport, niet het proces-verbaal. Dat formulier is van de bouwer, en ondertekenen kan niet in Kadero.

De opleveringskeuring is in Kadero een eigen rapporttype. Je loopt de woning per ruimte door, maakt foto’s en spreekt in wat je ziet. Kadero genereert de rapporttekst uit je foto’s en ingesproken bevindingen. Het rapport kijk je na en werk je af in de doorlopende webeditor, en je levert het op als pdf in je eigen huisstijl.

Vastleggen werkt zonder verbinding op iOS en Android: je maakt foto’s en spreekt je bevindingen in. Zodra er weer internet is, synchroniseert alles en genereert Kadero de rapporttekst. Het uitgewerkte rapport komt dus na de oplevering. Op de dag zelf noem je je punten op, zodat ze op het proces-verbaal komen. Daarna legt de koper je rapport ernaast om na te kijken of alles is hersteld.

Veelgestelde vragen

Is een proces-verbaal van oplevering verplicht?

Artikel 7:758 van het Burgerlijk Wetboek regelt de keuring en aanvaarding van het werk, maar schrijft geen formulier voor. Het contract en de garantieregeling doen dat vaak wel. Volgens Woningborg moet de bouwer de geconstateerde tekortkomingen op het proces-verbaal vermelden.

Wie stelt het proces-verbaal van oplevering op?

Meestal de aannemer of bouwer, die het formulier meeneemt en tijdens de oplevering invult. De koper controleert of alle punten erop staan voordat hij tekent.

Wat is het verschil tussen een proces-verbaal van oplevering en een opleverrapport?

Het proces-verbaal is het document dat koper en bouwer samen ondertekenen. Een opleverrapport is het rapport van de inspecteur die de koper bijstaat, met per ruimte de gebreken, foto’s en de plek. Wat de inspecteur tijdens de oplevering aanwijst, hoort op het proces-verbaal te komen.

Hoe lang heeft de bouwer om opleverpunten te herstellen?

Dat staat in het contract en de garantieregeling. Volgens Woningborg moeten alle geconstateerde punten binnen drie maanden na de datum van oplevering verholpen zijn. De wet spreekt van een redelijke termijn.

Wat is de 5%-regeling bij oplevering?

Een particuliere koper van een nieuwbouwwoning mag maximaal 5% van de aanneemsom inhouden op de laatste termijn of termijnen en bij een notaris in depot storten, tenzij de bouwer een gelijkwaardige zekerheid stelt, zoals een bankgarantie. De notaris geeft het bedrag vrij als er drie maanden na de oplevering zijn verstreken en hij een afschrift heeft van de brief waarin de aannemer de koper op het opschortingsrecht wijst, tenzij de koper meldt dat hij opschort. De regeling staat in artikel 7:768 van het Burgerlijk Wetboek.

Mag een koper een inspecteur meenemen naar de oplevering?

In de praktijk gebeurt dat veel. Woningborg heeft het over tekortkomingen die door of namens de koper worden geconstateerd. Kijk in het contract of de bouwer er voorwaarden aan stelt.

Gebruikt Kadero AI?

Ja, Kadero gebruikt AI om de rapporttekst te genereren uit je foto’s en ingesproken bevindingen. Je controleert elk rapport en past het aan voordat je het oplevert.

---

Zien hoe een opleveringskeuring een rapport wordt? Plan een demo en neem een eigen project mee.