Opleverrapport: wat erin staat en hoe je het maakt

Een opleverrapport is het rapport van de inspecteur die een nieuwbouwwoning of verbouwing bij de oplevering keurt. Het beschrijft per ruimte welke gebreken en afwijkingen er zijn, met foto en plek, getoetst aan wat koper en bouwer hebben afgesproken. De punten uit de keuring horen tijdens de oplevering op het proces-verbaal van oplevering te komen. Het rapport is daarna het dossier waarmee de koper het herstel controleert.

Het opleverrapport is iets anders dan het proces-verbaal van oplevering. Het proces-verbaal is het formulier dat koper en bouwer samen ondertekenen. Het opleverrapport is van de inspecteur en van zijn opdrachtgever. Let wel op de naam: sommige bouwers noemen het proces-verbaal zelf een opleverrapport. Dit artikel gaat over het rapport van de onafhankelijke inspecteur.

Wat staat er in een goed opleverrapport?

Nummer de punten doorlopend en houd die nummers vast. Bij het herstel en bij de tweede ronde praat iedereen over “punt 14”, niet over “die kras in de slaapkamer”. De bouwer nummert op het proces-verbaal vaak op zijn eigen manier. Zet dat nummer dan naast het jouwe.

Hoe je een rapport in het algemeen indeelt, zie je in ons voorbeeld van een inspectierapport.

Waar toets je aan?

Bij een aankoopkeuring beoordeel je de staat van een woning. Bij een opleveringskeuring niet: het werk is nieuw. De vraag is of er is geleverd wat is afgesproken, en of het goed is uitgevoerd. Vraag daarom vooraf de stukken op:

• de koop- en aannemingsovereenkomst
• de verkooptekeningen
• de technische omschrijving
• de lijst met meer- en minderwerk en kopersopties

Schrijf in het rapport welke stukken je hebt gehad. Wat je niet hebt gekregen, kon je niet toetsen, en dat hoort er ook in. Schrijf er ook bij waar je niet aan hebt getoetst: een opleveringskeuring is een visuele opname, geen toets aan de bouwregelgeving, tenzij dat is afgesproken. Een punt dat verwijst naar de afspraak (“volgens de technische omschrijving een draaikiepraam, geplaatst is een draairaam”) is veel moeilijker te betwisten dan een punt dat alleen zegt dat het raam niet goed is.

Zo maak je het rapport van een opleveringskeuring

Voor de oplevering

Lees de stukken en zet de afwijkende afspraken op een rij: verplaatste wanden, extra wandcontactdozen, een andere keukenopstelling. Dat zijn de dingen die je zonder voorbereiding niet ziet.

Houdt de bouwer een voorschouw, dan kun je daar al een eerste ronde lopen. Reken er niet op als vastlegging: Woningborg noemt de voorschouw een vooroplevering zonder juridische status.

Tijdens de opname

Loop een vaste route. Bijvoorbeeld buiten beginnen, dan van boven naar beneden, en per ruimte dezelfde volgorde: vloer, wanden, plafond, kozijnen en deuren, installaties. Test wat is aangesloten: ramen en deuren open en dicht, kranen, afvoeren, de ventilatie. De groepenkast bekijk je, je meet er niet in. Een waterpas en een goede lamp heb je altijd nodig: strijklicht laat oneffenheden in wanden en plafonds zien.

Leg elk punt direct vast met een overzichtsfoto en een detailfoto, en benoem de plek zo dat iemand anders het zonder jou terugvindt.

Op de dag zelf

De oplevering wacht niet op je rapport. Het proces-verbaal wordt meestal ter plekke ingevuld en getekend. Noem je punten dus op terwijl je door de woning loopt, zodat ze vóór het tekenen bij de bouwer liggen, en laat de koper nakijken of ze er allemaal op staan. Het uitgewerkte rapport komt daarna. Dat is het dossier voor het herstel.

Na het herstel

Bij een tweede ronde loop je dezelfde nummers langs: hersteld, niet hersteld of niet goed hersteld. Dan heb je profijt van je nummering.

Opleverpunten formuleren

Een opleverpunt beantwoordt drie vragen: waar zit het, wat is er aan de hand en waar wijkt het van af?

Schrijf wat je ziet en houd je mening erbuiten. “Slordig” is een mening, “over 1 m niet gevuld” is een waarneming.

Zet bij elk punt wat voor punt het is. Dan ziet de lezer wat zwaar weegt:

• Gebrek: iets functioneert niet of is beschadigd
• Afwijking van de afspraak: er is iets anders geleverd dan in de stukken staat
• Nog niet uitgevoerd: werk dat op de dag van oplevering niet af is
• Niet te beoordelen: onderdelen die je niet kon zien of testen

Wat een punt juridisch betekent, bijvoorbeeld of de koper de oplevering mag weigeren, bepaal jij niet. Dat volgt uit de wet, het contract en de garantieregeling waaronder de woning is gebouwd.

Zo gaat het in Kadero

De opleveringskeuring is in Kadero een eigen rapporttype. Je legt de woning per ruimte vast: je maakt foto’s en spreekt in wat je ziet. Kadero genereert de rapporttekst uit je foto’s en ingesproken bevindingen, in je eigen schrijfstijl, en Kadero leert bij met elk rapport dat je maakt. Op een foto kun je in de app tekenen, zodat de plek van een punt direct te zien is.

Het rapport is een concept. Een bevinding corrigeer je op locatie met je stem. Het rapport kijk je daarna na en werk je af in de doorlopende webeditor, en je levert het op als pdf in je eigen huisstijl.

Bij een opleveringskeuring leg je vast wat je aantreft. Conditiescores horen bij de bouwkundige keuring en de conditiemeting, niet standaard bij de opleveringskeuring. Vastleggen werkt zonder verbinding op iOS en Android: je maakt foto’s en spreekt je bevindingen in. Zodra er weer internet is, synchroniseert alles en genereert Kadero de rapporttekst. Op een bouwplaats zonder bereik blijf je dus gewoon vastleggen.

Wat Kadero niet doet: het proces-verbaal zelf. Dat formulier is van de bouwer, en ondertekenen kan niet in Kadero. Het opvolgen en afmelden van punten met onderaannemers hoort bij de bouwer en zijn eigen systeem.

Veelgestelde vragen

Wat is het verschil tussen een opleverrapport en een proces-verbaal van oplevering?

Het opleverrapport is het rapport van de inspecteur, gemaakt voor de koper. Het proces-verbaal van oplevering is het document dat koper en bouwer samen ondertekenen en waarop de opleverpunten staan, ook de punten waar de bouwer een voorbehoud bij maakt.

Is een opleverrapport hetzelfde als een bouwkundig rapport?

Nee. Een bouwkundig rapport bij aankoop beoordeelt de staat van een bestaande woning. Een opleverrapport toetst een nieuwe woning of verbouwing aan wat er is afgesproken, en kijkt of het goed is uitgevoerd.

Moet de bouwer de punten uit het opleverrapport overnemen?

Dat hangt af van het contract en de garantieregeling. Volgens Woningborg moet de bouwer bij woningen onder die regeling alles wat de koper of iemand namens de koper tijdens de oplevering aanwijst op het proces-verbaal zetten. Hij mag er een voorbehoud bij maken als hij het er niet mee eens is. Op het proces-verbaal staan is dus nog niet hetzelfde als erkend zijn.

Wanneer moet het opleverrapport bij de koper liggen?

De punten zelf moeten tijdens de oplevering op tafel liggen, voordat er wordt getekend. Het uitgewerkte rapport met foto’s volgt zo snel mogelijk daarna, zodat de koper het bij het herstel kan gebruiken.

Werkt Kadero bij een opleveringskeuring met conditiescores?

Standaard niet. Conditiescores horen bij de bouwkundige keuring en de conditiemeting. Bij een opleveringskeuring leg je per ruimte vast wat je aantreft.

Gebruikt Kadero AI?

Ja, Kadero gebruikt AI om de rapporttekst te genereren uit je foto’s en ingesproken bevindingen. Je controleert elk rapport en past het aan voordat je het oplevert.

---

Zien hoe een opleveringskeuring een rapport wordt? Plan een demo en neem een eigen project mee.